재개발 VS 택지개발 비교분석: 가능한 대출에 대해서 알아보자.

재개발 VS 택지개발 비교분석: 가능한 대출에 대해서 알아보자.

안녕하세요.

오늘은 재개발과 택지개발 입주 시 꼭 알아둬야 하는 대출에 대해서 알아보려고 합니다.

제가 재개발 신축아파트를 입주하면서 준비했던 모든 지식을 여러분에게 공유하도록 하겠습니다.

 

재개발과 택지개발 뭐가 다르지?

신축 아파트를 들어가신다면 꼭 알아야 하는 지식 중 하나입니다.

재개발과 택지개발 차이점을 모르고 청약이나 신축아파트 매매를 하셨다가 대출 문제로 낭패를 보실 수 있습니다. 그럼 재개발과 택지개발에 대해서 알아보겠습니다.

(재건축에 대해서도 설명드리겠습니다.)

 

개념

 

1. 재개발 단지

• 기존 도시 지역 내 노후화된 건축물 및 시설을 철거하고, 새롭게 주택, 상업 시설, 공공시설 등을 짓는 사업

재개발 지역

2. 재건축 단지

• 일정 규모 이상의 노후 건축물을 철거하고 그 자리에 새 건축물을 짓는 사업

재건축 단지

3. 택지개발 단지

• 개발되지 않은 토지에 주택, 상업 시설, 공공시설 등을 짓는 사업

택지개발

 

비교표

구분	재개발 단지	택지개발 단지	재건축 단지
사업 대상	도시 지역 내 지역	개발되지 않은 토지	노후화된 건축물
사업 주체	지자체, 민간 사업자	민간 사업자	재건축 추진위원회 (주택 소유자들로 구성)
사업 규모	대규모 (수십만 m² 이상)	다양 (수천 m² 이상)	중소규모 (수천 m² 이상)
토지 소유권	재개발 이후 일정 면적 배정	분양 또는 직접 주택 건설	재건축 이후 기존 소유권 유지
주택 유형	고층 아파트 위주	다양 (아파트, 빌라 등)	다양 (아파트, 빌라 등)
주택 가격	높은 편	상대적으로 저렴	재개발 보다 저렴
사업 기간	10년 이상	5~10년	5~10년

 

 

재개발과 택지개발 대출 비교 분석

등기 시점이 중요하다

• 등기가 나왔는지 안 나왔는지에 따라서 나라에서 운영하는 대출을 진행이 가능한지 판가름 납니다.

1. 재개발

• 기존 살고 있던 조합원분들의 지분이 정리 후 조합등기가 완료되고 나서 일반분양자 등기가 진행이 됩니다.
• 일반분양자 등기 나오는 시점은 아무도 모릅니다. 운이 좋으면 몇 개월 ~ 운이 안 좋으면 몇 년이 걸릴 수가 있습니다.
• 재개발 신축 아파트를 매매하실 경우 등기가 나왔는지 꼭 확인시기 바랍니다.

2. 택지개발

• 택지개발은 기존에 살고 있던 분들이 없기 때문에 신축아파트 입주 진행하면서 바로 등기가 진행됩니다.

 

재개발 단지 가능한 대출

• 후취담보가 가능한 대출만 가능

1. 보금자리론

보금자리론

 

• 재개발 단지에서 유일하게 한국주택금융 공사에서 받을 수 있는 대출입니다.

* 보금자리론에 대해서 중요 포인트만 알려드리겠습니다.

1) 주택 가격
● 대출승인일 현재 담보주택이 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가
(시세정보, 감정평가액, 매매가액 중 어느 하나라도 6억원을 초과하는 주택은 취급 불가)

2) 소유자
● 채무자(본인) 또는 배우자(결혼예정자 포함)가 소유자(예정 소유자)

3) 소득요건
● 부부합산 여노득 7천만원 이하 [대출 신청일 기준 혼인 신고일이 7년 이내인 신혼부부(결혼예정자)8천5백만원 이하, 미성년 자녀 1자녀 8천만원, 2자녀 9천만원, 3자녀 1억원) 

4) 주택보유수
● 채무자와 배우자의 총 주택보유수가 본건 담보주택을 제외하고 무주택 또는 1주택

● 대체취득을 위한 일시적 2주택자로, 기존주택 처분조건부로 취급 가능

● 기존주택은 대출실행일로부터 3년내 처분

5) 대출한도

● 대출한도 최대 3.6억원(다자녀 가구 · 전세사기피해자 4억원, 생애최초 4.2억원)

 

6) 대출금리

● 4.20%~4.50% (아낌e보금자리론 기준, 범위안내)

 

자세한 대출 조건은 아래 클릭해주세요

 

2. 주택담보 대출: 후취담보 승인이 된 지정된 은행

 

1) 지정된 은행

• 재개발 단지는 후취담보가 승인된 은행에서만 대출이 가능합니다.
• 조합 또는 법무법인에서 섭외한 은행에서 후쥐담보 승인을 진행합니다.
• 지정된 은행에서도 해당 지점이 승인이 나는 것으로 같은 은행이라도 다 되는 게 아닙니다.
• 예시) 하나은행 여의도지점에서  승인이 됐다면 해당지점에서만 대출이 진행됩니다.

2) 대출 및 금리 

• 조합 또는 법무법인에서 섭외한 은행별 금리표를 사전점검시기에 공유를 해줍니다.
• 감정가는 해당 은행별로 감정가가 지정이 됩니다. (감정가는 분양가보다 높게 나옵니다)
• 대출 상품은 은행별 주택담보대출로 진행됩니다.
• 금리는 대출이 실행이 되는 날 금리가 정해지게 됩니다.
• 예시) 대출을 신청한 날 금리가 3.8%, 대출 실행된 날 금리 3.9% 일 경우 대출 금리는 3.9%입니다.

 

3. 보금자리론 + 주택담보대출 진행

• 보금자리론 금리가 저렴하여 진행을 했는데 대출 금액이 부족했을 경우 부족한 금액을 주택담보 대출로 진행이 가능합니다.

 

택지개발 단지 가능한 대출

• 자격 요건에 따라 주택담보대출, 보금자리론, 디딤돌 대출, 신생아 대출 모두 가능합니다.

보금자리론과 주택담보대출은 설명을 해드렸으니 디딤돌 대출과 신생아 대출에 대해서 간략하게 설명드리겠습니다.

 

1. 디딤돌 대출

디딤돌 대출

디딤돌 대출 금리

* 디딤돌 대출 대해서 중요 포인트만 알려드리겠습니다.

1. 대출 대상
● 부부합산 연소독 6천만원 이하
● 순자산가액 4.69억원 히아 무주택 세대주
(생애최초 주택구입자, 2자녀 이상가구 7천만원, 신혼가구 8.5천만원)

2. 대출한도
● 최대 4억원 이내 (LTV70%, DTI60%이내)
● 일반 - 2.5억원 이내
● 생애최초 - (미혼단독)2억원, (일반)3억원
● 2자녀, 다자녀 - 4억원
● 신혼가구 - 4억

 

자세한 대출 조건은 아래 클릭해 주세요

 

2. 신생아 대출

 

신생아 대출

신생아 대출 금리

* 신생아 대출 대해서 중요 포인트만 알려드리겠습니다.

1. 대출 대상
● (계약) 주택을 취득하기 위하여 주택매매계약을 체결한 자(상속, 증여, 재산분할로 주택을 취득하는 경우 불가)
● (세대주) 대출접수일 현재 민법상 성년인 세대주
● (출산) 대출신청일 기준 2년 내 출산(입양)한 가구
● (무주택) 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자
● (중복대출 금지) 주택도시기금대출 및 은행재원 주택담보대출 미이용자 등
● (소득) 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 1.3억원 이하인 자

2. 대상 주택
●  주거 전용면적이 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역 100㎡) 이하 주택으로 대출 접수일 현재 담보주택의 평가액이 9억원 이하인 주택

3. 대출 한도
● 최고 5억원 이내(LTV, DTI 적용)DTI : 60% 이내LTV : 70% 이내(생애최초 주택구입자의 경우 80% 이내)

4. 대출 금리
● 1.6%~3.3%

 

자세한 대출 조건은 아래 클릭해 주세요

 

 

이것으로 재개발과 택지개발 가능한 대출에 대해서 알아보았습니다.

여러분께 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다